为何说非限购城市降首付，反而自带陷阱？| 楼先生问答NO.485
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]，点击进小程序
这两天最大的新闻：浙商银行调整了个人贷款，即将非限购城市居民家庭购买首套房首付比例从原来的30%变成了20%。浙商银行总部在杭州，但执行范围却是全国。
对于杭州来讲，只有临安区符合条件。但实际影响不会有本质的变化。据我所知，临安一直都是「二套房首付4成」，而且平时开发商就有「垫首付」，所以投资客估计不会很买账。但如果首套首付二成、二套首付三成执行的话，能激发一部分自住需求。
用一个当地开发商的话讲，临安「狼多肉少」，如果只有自住需求被激活，对市场影响会相当有限。至于其它区域，目前仍停留在心理层面。
只不过，楼市从来是信心比黄金重要。浙商银行调整非限购城市和区域的个贷政策，无疑释放强烈的信号。有了浙商银行这个先行示范，短期内其它银行大概率会跟进。
但中央如何表态，至今还没有明确的信号。
换句话说，资金端这样的政策，会不会被悄悄叫停？也还说不好。另外还得提醒大家，非限购城市降低首付，本身也包含着陷阱。有的城市，即便零首付，也不敢碰。
全国楼市都处于恢复启动阶段，接下来的救市政策会越来越显性，或者说会更直接。但总体来讲，还是「维稳」为主，尤其限购的城市，不是不想直接刺激，而是不敢。
比如杭州前天晚上出了一条类似南京的「高层次人才优先购房」，到目前仅此而已。此外，我们盯着驻马店这样的城市，不具备参考意义，而是应该密切关注北上广深及二线城市的具体动作，它们才是风向标。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
葛洲坝龙湖蒋村项目、古翠蓝庭、锦绣公馆
@园园
我们夫妻都在浙大紫金港工作，有2套房，一套位于紫金港西门附近，120方自住，学区好；另一套89方紫藤苑南区，购于2010年底，开盘时高价购入（单价1.7万）， 现在考虑到三墩板块价值上升一直不高，想置换一套六口共住的房子，目前关心天空之城，是否值得买？摇号难度有多大？中国府怎么样？离得更近。其它还有没有更好的购房建议？
楼先生：从三墩北换到未来科技城，从紫藤苑换成天空之城，怎么看都不吃亏。只要能把自己的房子换得更好，也更用得着，那就是正确的置换。再看看天空之城，地铁五号线上盖，超级大盘，配套一应俱全，价格也还受到限制，如果能买到天空之城，资产肯定是提升了。就是不知道疫情这么一折腾，它的中签率会不会稍微提高一点，但不用怀疑，肯定还是难买的。
至于龙湖操盘的中国府，其实案名暂时也还没最终确定，是目前蒋村唯一的住宅供应，加上又有现房销售和西湖区的双重诱惑，城西高端改善人群会倍加关注。这个盘好不好卖不一定，但价格肯定会比天空之城贵很多。撇开学区、地段等方面的考虑，性价比还是天空之城更高。
其它推荐的话，可以往申花或者文教一带去选。像申花这里，地铁、商业和学校都有，也是大家很愿意接受的改善区域，比如下半年上市的现房楼盘养云静舍，九龙仓天荟天玺，以及古翠隐秀。到老文教区，也就是余杭塘路南面，有古翠蓝庭、锦绣公馆，后者也是现房，品质怎么样看得见了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
绝对单价是硬道理、森与海、悦融湾
@ZF
老师好。请问萧山的融创森与海和融创悦融湾，这两个楼盘值得投资吗？哪个更值得一些？
楼先生：这两个楼盘的区域一个在浦阳镇，一个靠近机场附近的党湾，虽然不是什么核心区域，但还是可以说大江东。从城市发展来看，悦融湾的开发进度会更快一些，它有国际机场的辐射，也有大江东核心区的延伸。总的来讲，悦融湾会更热闹一些。
森与海也是融创的楼盘，却是一个5000亩的超级大盘。融创的想法其实很简单，就是要打造一个杭州南面的良渚文化村。它的周边配套就不要有什么奢望了，浦阳都还算不上一个地产板块，今后配套主要还得靠小镇内部规划，不过好在商业、娱乐、文化都会有。
从单价上来看，这两个楼盘还是值得选的。单价这样低的楼盘，在杭州一只手都数得过来。有时候，只要足够便宜，就是硬道理。但投资也要看周期，不管是森与海还是悦融湾，都不是短期投资的最佳标的。二选一的话，那还是悦融湾。森与海可以有钱参与一下，看看融创最后能玩成什么样。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
嘉善、长三角一体化、新房毛坯1.7万
@ZF
老师您好，请问嘉善的房产值得投资吗？目前是长三角一体化示范区。
楼先生：如果想搏一把长三角一体化的机遇，也不能拦着你。但还是要建议你稍微谨慎一点，在买之前，最好对区域和楼盘都要有比较充分的了解，一定不是什么楼盘都值得买的。如果一定要选择，建议关注留意当地最标杆的楼盘，可能价格不是最便宜的，但相对会更靠谱安全一些。
只不过，买嘉善也不是绝对的答案。买房投资准则有一条是：买自己更熟悉的区域，或者发展前景更明确的城市。像嘉善这样的地方，新房毛坯也要一万六七，如果在杭州还有购房资格，预算也能稍微垫垫脚的话，比如临平北、大江东、富阳或萧山等一些板块，其实要比嘉善更有确定性。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250万、长睦/御东方2.6万、临平新城
@David
杭州首套，预算250万左右，希望未来有较好升值空间，初步考虑九堡和下沙，想兼顾学区和交通便利，又不想小区品质不好。想请您给点宝贵意见？请您推荐几个综合性价比高一点的新盘或次新盘，或者还是去大江东买？
楼先生：250W在九堡下沙相对核心的位置，挑不到小区品质好的二手房。总的来讲，想要小区品质不差，也有一定的性价比可言，那还是建议多关注一下新房。250万的预算，有一点不上不下。如果是200万出头，索性关注星桥、临平北、超山一带就可以。
要能凑到300万的话，选择就不会很束缚，往丁桥、桃源以及下沙北去选都可以。比如丁桥，去年都没什么供应量，今年起码有四五个楼盘要上市，而且其中有两个现房楼盘。还有就是桃源，联发的现房楼盘也可以留意。另外长睦的御东方在你的预算内，以及临平新城有四五个楼盘，听说限价2万8。
至于要不要去大江东买，得看你的生活和工作的半径问题，如果大江东的房子确实能用得上，未尝不是一个方向，何况单价还划算得多。但在大江东买房，记住一点，尽量买核心区的楼盘。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250万、南部卧城/九章赋、万达同心湾
@梅江
滨江上班，首套，能接受总价250万左右的。有什么好的楼盘推荐吗？
楼先生：在滨江上班的刚需，居住外溢主要两个方向，一个往萧山方向，250万预算的选择，主要集中在南部卧城。你可以重点关注一下东原和德信合作的九章赋，价格应该在三万以内，可以参考边上售罄的市心府。还可以关注的一个板块是萧山新街，断供好长一段时间了，今年会有两个楼盘上市，一个是保利的，一个是中铁的，都有小户型。
另一个方向是富阳的银湖和高桥板块，对于250万预算来讲，当然不是你的第一选择，但还是值得考虑的。今后要是需要依赖地铁出行，关注高桥板块多一点，比如万达同心湾是地铁6号线上盖，自家门口就是万达广场，生活会很便利。如果单价要更便宜一点，银湖一带，云湖城是选择之一，不过地铁就不方便了。
你有海外资产配置计划吗？
可扫下方二维码做个小调查
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
▍2020年买房系列报道
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络